看准晴雨表 把握风向标

楼市政策的变化，直接影响到建陶产品的整体需求及销量，是建陶销售的“晴雨表”，牵动着厂商的神经。今年年初，国务院总理温家宝表态，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。一季度楼市状况显示，国家对于房地产调控丝毫没有放松，房产商各出奇招进行促销，仍未能提升销量。这一状况直接影响了建陶行业的销售，“冷”成为行业一季度的关键字。

二季度以来，多个地方政府刺激刚性需求，企图提振房产市场，特别是“五一”之后，各地楼市政策微调的消息频出，部分城市房产销量数据显示，地产行业正步入价跌量涨的阶段，销量有持续回升趋势。地产回暖已成为大概率事件，这无疑为建陶行业带来了一缕曙光。

楼市微调政策频出 刚需主导市场 

从去年开始，已有多个地方政府微调楼市政策，却又被紧急叫停的事件发生。经过一年多的拉锯与磨合，地方政府出台的微调政策，更多是向首套置业者的政策倾斜，在缓解楼市高压政策对经济带来的负面效应的同时，刺激刚性需求。

去年下半年，在中央楼市调控政策不松动的背景下，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州、从化等超过15个城市微调了当地楼市政策，通过土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等方式，刺激楼市成交;其中芜湖、佛山、成都等因为调整幅度过大，政策颁布不久就被“叫停”。

近期，各地方政府发布的一系列楼市微调政策，包括放宽普通住房标准、提高公积金贷款额度、放宽购房落户政策等。首套房贷的系列优惠政策、房价理性回归,带动地产销量持续回暖,在改善房企资金链的同时,地产政策底部放松的预期也正在实现。

据资料显示，武汉、南京、南昌、沈阳、广州等城市近期上调公积金贷款余额上限，沈阳缩短公积金缴存时间以鼓励年轻职工首次购房，多地公积金管理中心重申首套90平方米以下住房公积金贷款最低可为两成，大大降低了首次置业者的购房门槛。

为应对房价下调和商品房成交量持续萎缩的现状，江苏省扬州市出台“救市”政策，财政局、房管局联合发出通知，对个人购买成品住房进行奖励，2012年7月1日起执行，执行期暂定一年，并根据购买面积制定不同的奖励额度。

除了各地方政府的政策微调外，各大银行也针对首套房降低首付比率、下调贷款利率。

有关人士认为，各地楼市政策微调，一方面是契合中央经济工作会议扩大内需的精神，同时能够保证中等收入者购买力的有效释放，避免房价下行的效果被抵消。另一方面，房产经过一年多的调控，已经将原来投资投机型需求挤出，政策微调的前提条件已经具备。尽管中央对于地方政府幅度不大的“微调”多采取默许态度，但对部分涉及变相松动二套房限购等明显托市行为进行严格监管，也有不合理政策被叫停的案例。这对于房价理性回归，释放刚性需求，楼市健康平稳发展有利。接下来房产的调控政策可能放在更大的经济格局中进行微调，适应各地具体情况的同时，更好地贯彻中央经济工作会议精神。

由此可见，楼市调控针对首套住房刚性需求的定向宽松政策取向明确，对于刚性需求购房者来说，是一大福音。国家房产调控政策一度让部分有刚需却并非“急需”的人在楼市之外淡定“观望”，买涨不买跌的心态，也让他们迟迟不肯出手，刚性需求难以释放。利于刚性需求购房者政策的出台，以及购房者对未来房产政策、经济政策的不确定，或促使部分持币观望的购房者“该出手时就出手”。

楼市“量涨价跌”陶业或迎曙光

据本报记者对各地区房产状况的了解，今年上半年大部分开发商以去库存为主,加快销售进度，鲜有新建项目。为消化库存,以价换量已成为全国楼市的主要行情。得益于刚性购房需求释放以及国内一线开发企业采取的大幅降价,3月份，全国楼市成交普遍出现回暖,虽4月份销量有回落，“五一”之后，回暖迹象又开始出现。

世联地产的监测数据显示，36个大中城市中，4月份大部分城市的成交面积同比出现爆发式增长。京沪穗深四大一线城市中，深圳成交面积同比增长58.2%，上海同比下降4.6%，北京同比增长44%，广州同比增长16%。

中国银行国际金融研究所近日发布研究报告显示，今年第一季度，受经济增速、信贷紧缩和限购政策等多重因素的影响，楼市出现“量价齐跌”的现象。今年1-2月，从销售量上看，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%，商品房销售额4145亿元，同比下降20.9%，较2011年累计增速分别下降了18.9个百分点和19.9个百分点，2月份，70个大中城市房价环比和同比增长下降的城市都在显著增加。

2月之后，在刚性需求逐渐释放等因素的作用下，多个城市的房地产市场呈现回暖苗头。有数据显示，北京、上海、天津、重庆等多个城市的住宅成交面积出现回升，销售价格持续回落。

研究报告认为，2012年第2季度，随着“刚性需求”的进一步释放、政策面的暂时平缓、金融支持作用加强等多重因素的作用，房地产市场将由“量价齐跌”阶段转向“量涨价滞”或“量价微涨”阶段，房地产市场将进一步回暖。但第3季度后由于库存的集中释放，楼市仍将进入“量价齐跌”的下行通道。
二季度在地产销量回升、宏观政策微调、基建复工的刺激下，建陶产品的需求预期也将持续改善。就目前国家统计局、发改委、工信部等部门调研数据显示，建材整体情况二季度也比一季度整体向好。

不过，近日本报记者对北京、上海、长沙、昆明等大市场进行调查，尚未发现市场回暖迹象。业内人士认为，楼市发展状况是建陶行业的晴雨表和风向标，但是楼市状况对建陶市场的影响速度不会那么快，现在能看见的，只是海平面升起的曙光，要等到太阳升起，还需要一段时间。所以，第二季度建陶市场状况好转的希望不大，预计下半年情况会得到改善。